La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado cómo deben tributar las empresas promotoras y constructoras en la nueva plusvalía municipal, tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 26/2021 que modificó la forma de cálculo de este impuesto. Las compañías deben pagar este tributo cuando compren terrenos para levantar viviendas y posteriormente venderlas.
Entre las novedades que trajo el real decreto ley están la posibilidad de evitar el pago del tributo cuando no haya habido ganancias con la venta de las viviendas. Y también la opción de declarar por la ganancia realmente obtenida y no por el resultante de una fórmula objetiva. Pero en ambos casos es necesario hacer una comparación entre los valores de adquisición y transmisión del terreno, con el objetivo de determinar si el valor se ha incrementado realmente o saber cuál es el incremento de valor realmente registrado.
Cómo saber si ha habido ganancias con la venta de viviendas o locales
En reciente resolución V0983-22, de 4 de mayo, Tributos estima que procede calcular por separado los valores de transmisión y adquisición del terreno.
Cálculo del valor de transmisión del terreno, a efectos de la comparación: en cuanto al valor de venta (de un terreno construido con viviendas/locales), “se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.” Por ello, si el valor catastral del terreno del inmueble vendido, supone el 65% del valor catastral total, dicho porcentaje se tomará para determinar qué parte del valor de transmisión, corresponde al terreno. Así, si la vivienda o local se vende por 100.000 euros, 65.000 euros sería el valor correspondiente al terreno, tal y como señala Salcedo.
Cómo calcular el valor de adquisición del terreno: este porcentaje no podrá aplicarse al valor de compra porque en su día la promotora no compró el inmueble construido, sino un terreno, por lo que no será necesario calcular qué parte del valor de adquisición correspondió en su día al terreno, porque todo lo adquirido entonces era terreno, y no había construcción.
De hecho, Tributos afirma que “la aplicación de la citada proporción al valor de adquisición solo tendrá lugar en el caso de que el inmueble en la fecha de la adquisición estuviese constituido por terreno más construcción, pero no cuando solo se adquirió terreno, supuesto en el cual deberá tomarse el valor de adquisición en su totalidad.”
Tampoco procederá computar el valor de adquisición del terreno en su totalidad, sino solo la parte que se corresponda con el inmueble transmitido. La Dirección General de Tributos es, en este punto, muy gráfica. Y aclara que, “a los efectos de determinar el valor de adquisición del terreno de la vivienda, tal y como se ha señalado, no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día solo fue terreno. Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido.
Como ejemplo, Tributos calcula dicho valor de adquisición y señala que: si se compra un terreno por valor de 1 millón de euros y se divide en 10 partes iguales, vendiéndose más tarde una de las partes, como valor de compra no puede ser el millón de euros, sino la décima parte de ese valor, es decir, el valor de compra del terreno transmitido sería de 100.000 euros.
“Por tanto, deberá tomarse como valor de adquisición el que se corresponda con la proporción que suponga el inmueble transmitido, sobre la totalidad del terreno, tras la división horizontal. Todo ello, a efectos de la comparación de valores de adquisición y transmisión, para determinar si ha existido o no incremento de valor y, en caso afirmativo, cuál ha sido el incremento realmente obtenido”.
Qué pasa si el inmueble vendido no tiene asignado aún un valor catastral
Es habitual que la vivienda nueva vendida aún no cuente con un valor catastral, con lo que es imposible liquidar o autoliquidar el impuesto de plusvalía municipal. Así, si se pretende aplicar el método de cálculo objetivo, el promotor o constructor no contará con valor catastral de la fecha de transmisión del terreno, que es sobre el que se aplican los coeficientes para determinar la base imponible.
Y en caso de querer aplicar el sistema de cálculo real, no se podría determinar el valor de venta del terreno porque faltaría saber la proporción del valor catastral del terreno del local o vivienda vendido sobre el valor catastral total, para determinar, así, qué parte del valor de transmisión corresponde al terreno.
Para dar solución a estos casos, Tributos se remite al artículo 107.2.a), último párrafo, de la normativa de la plusvalía municipal, que dispone que “cuando el terreno, aun siendo de naturaleza urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.”
Ante esta situación, a la empresa promotora/constructora no le queda más que esperar a que se asigne un valor catastral al inmueble y es cuando el Ayuntamiento de turno dictará liquidación para exigir el pago del impuesto.
Pero Tributos afirma que “si el contribuyente considera que no se ha producido un incremento de valor del terreno por comparación entre los valores de transmisión y adquisición, o bien si considera que el incremento obtenido puede ser inferior al importe de la base imponible determinado según las reglas del artículo 107 del TRLRHL, podrá alegar esta circunstancia en la declaración tributaria que presente en el plazo del artículo 110.2 del TRLRHL, para que la Administración practique la correspondiente liquidación cuando se determine el valor catastral del inmueble.”
“La empresa, al comunicar la transmisión al Ayuntamiento, podrá solicitar ya la no sujeción al impuesto, por considerar que no ha existido incremento de valor del terreno. Del mismo modo, si mediante cualquier medido de prueba, puede acreditar que la base imponible que debe tenerse en cuenta es inferior a la que resulta de aplicar las normas del impuesto, también puede plantearlo al Ayuntamiento”. Pues la misma Dirección General de Tributos recuerda que no se pierde ningún derecho por no hacerlo y las empresas “podrán alegar las anteriores circunstancias en el recurso o reclamación que puedan interponer contra la liquidación del impuesto que se le notifique por la administración tributaria”.
En definitiva, las promotoras tienen dos opciones:
Comunicar al Ayuntamiento la transmisión del suelo y las circunstancias que la empresa considere, pues pueden determinar la no sujeción al impuesto, o una menor tributación.
Comunicar simplemente la transmisión, y esperar a que se notifique la liquidación, para plantear en vía de recurso todas estas cuestiones.
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